Vinex-locatie met groene oase: het kunststuk van het Máximapark in Leidsche Rijn

Aan de westzijde van Utrecht, aan het Amsterdam-Rijnkanaal, ligt de Utrechtse wijk Leidsche Rijn. Met een oppervlakte van 25 vierkante kilometer, meer dan 30.000 woningen en zo’n 100.000 inwoners is het de grootste nieuwbouwlocatie in Nederland. Het project werd gestart in 1997 en is naar verwachting in 2025 klaar. Ondertussen is de wijk, met het uitgestrekte Máximapark in het midden, één van de meest populaire locaties in de provincie Utrecht om te wonen, werken en recreëren.

Rob Hendriks van de gemeente Utrecht was van 2000 tot en met 2010 nauw betrokken bij het bouwproject. “Ik zat in het regieteam Leidsche Rijn, dat als opdrachtgever handen en voeten gaf aan het masterplan voor de hele wijk” vertelt hij. “In zo’n project spelen grote opgaven, zoals groen, woningbouw, mobiliteit, werkgelegenheid, cultuurhistorie en economie. In het team brachten we al die verschillende belangen bij elkaar, waarbij ikzelf verantwoordelijk was voor openbare ruimte, groen en het watersysteem.” Voorafgaand en tijdens de bouwwerkzaamheden beoordeelde het regieteam, in een iteratief proces met het stedenbouwkundig bureau en het landschapsbureau, of het opgeleverde resultaat overeenkwam met de opdracht en of de belangrijkste aspecten waren geborgd. “Het ging echt zoals je de regie zou nemen bij een filmproductie,” aldus Rob. “Uiteindelijk heeft dit tot een prachtige wijk geleid.”

Luchtfoto van het Máxima omringd door de bebouwing van Leidsche Rijn

Máximapark als groene oase

Een eyecatcher in Leidsche Rijn is het 300 hectare grote Máximapark, dat als groene oase midden in de wijk ligt. “Het Máximapark wordt gebruikt door zo’n 100.000 mensen en is daarmee hét stadspark van belang” vervolgt Rob. “Het park wordt omsloten door een elf kilometer lang lint van wandel- en fietsroutes, waarop naar hartelust wordt gefietst, gewandeld, hardgelopen en geskatet. Verder zijn er unieke groene voorzieningen, waaronder een Japanse tuin, een zes meter hoge pergola van een halve kilometer lang en een vlindertuin die door bewoners zelf is ingeplant naar ontwerp van Piet Ouddolf. Verder zijn er veel sportgelegenheden, speeltuinen, een scouting en horecavoorzieningen. Ook hebben we een stuk van de oorspronkelijke Vikingrijn opnieuw uitgegraven, wat een flinke cultuurhistorische meerwaarde aan het gebied geeft.”

Vinex-locatie als onderdeel van Utrecht-stad

De planvorming van Leidsche Rijn kwam tot stand op basis van een rijksbesluit om de gemeente Vleuten-De Meern (in 2001 samengevoegd met de gemeente Utrecht) als vinex-locatie aan te wijzen. Omdat het de bedoeling was om de nieuwe wijk onderdeel te maken van Utrecht (dus geen satellietstad), werd er letterlijk tegen Utrecht-stad aan gebouwd. Hiervoor moesten alle gronden in het gebied worden uitgekocht, wat de grootste kostenpost van het project zou worden. Daarnaast vormden de A2, het spoor Utrecht-Woerden en het Amsterdam-Rijnkanaal letterlijk barrières. Deze werden met hulp van onder andere Rijkswaterstaat en ProRail beslecht. Rijkswaterstaat legde een overkapping van 1,6 kilometer lang over de A2 aan, waar Leidsche Rijn Centrum direct tegenaan is gebouwd. Hierbij ontstond een 13 hectare groot park. ProRail zorgde in het kader van de spoorverdubbeling Utrecht-Woerden-Rotterdam voor een geluidswering en dertien onderdoorgangen. Het kanaal kreeg, naast de bestaande bruggen, een extra fietsbrug: de Dafne Schippersbrug.

Grondverwerving op basis van vrijwillige verkoop en bouwclaimmodel

Voor de bouw van Leidsche Rijn is het gebied tussen Utrecht en Vleuten-De Meern, dat voornamelijk uit glastuinbouw bestond, in zijn geheel opgekocht. De kopers waren de gemeente Utrecht en de publiek-private samenwerking (PPS) van de gemeente Utrecht en projectontwikkelaars. Dit ging niet altijd zonder slag of stoot, omdat niet alle grondeigenaren zomaar weg wilden gaan. Uiteindelijk is het, met name door goede onderhandelingen en afspraken, toch gelukt om iedereen op vrijwillige basis uit te kopen. Op de grond die in handen was van de projectontwikkelaars, werd het bouwclaimmodel toegepast. Dit betekent dat de ontwikkelaars hun bouwrecht om woningen te bouwen zeker stelden en de gemeente samen met hen de openbare ruimte ontwikkelde.

Wandelaars en fietser in het Máximapark

Financiering met strategische reserves

De realisatie van het Maximapark heeft in totaal ruim 200 miljoen euro gekost, waarvan de financiering voornamelijk voortkwam uit de grondexploitatie van de totale vinex. Daarnaast was er een aantal subsidies vanuit het Rijk en legde de gemeente Utrecht, als dit in verlieslijdende tijden noodzakelijk was, extra middelen in. Ook grote partijen, zoals Rijkswaterstaat en ProRail, hebben een flinke duit in het zakje gedaan door de overkapping over de A2 en de geluidswering aan te leggen.

Een grote uitdaging gedurende de projectperiode, was dat de grond- en huizenprijzen sterk stegen. Hierdoor vielen de kosten voor grondverwerving hoger uit dan geraamd. Doordat er van het begin af aan een gedegen financiële planning met strategische reserves lag, die ook tussentijds kon worden bijgesteld, werden deze problemen opgelost. Ook was er voldoende draagvlak binnen het gemeentelijke, provinciale en landelijke politieke speelveld om de financiering indien nodig uit te breiden. Vooral de gemeenteraad en wethouders hebben zich altijd hard gemaakt voor het Máximapark.

Samenwerking op basis van een masterplan

Bij de realisatie van Leidsche Rijn en het Máximapark zijn veel partners betrokken, waaronder het projectbureau Leidsche Rijn, de (voormalige) gemeente Vleuten-De Meern, gemeente Utrecht, Rijkswaterstaat, ProRail, ontwerpbureaus, projectontwikkelaars, landschapsbureaus en stedenbouwkundige bureaus.

Zij werkten samen op basis van een masterplan, met daarin een gedegen analyse van de cultuurhistorische waarden, structuur en landschap in het gebied. Op basis daarvan werd besloten waar wel en niet mocht worden gebouwd en waar de parken en wegen zouden komen. Zo is bij de aanleg van het Máximapark de oude structuur van 80-kilometer wegen behouden door deze terug te brengen tot fietsstraten met het karakter van de oude linten. Om het park echt als eenheid te borgen, kwam er ook een nieuw lint omheen.

Essentieel in de samenwerking was verder dat in een vroegtijdig stadium een stakeholderanalyse is gemaakt op regionaal, provinciaal en rijksniveau. Daarbij werden grote belangen rondom onder andere de A2 benoemd en gekeken wat dit voor kansen met zich meebracht. Naast overheden werden ook ontwikkelaars, belangenverenigingen en andere partijen bij de analyse en de uitvoering van het project betrokken. Verder was het belangrijk dat er van het begin af aan voldoende vlieguren met elkaar werden gemaakt. Om slagkracht te kunnen organiseren, moet je elkaar kennen en vertrouwen, ook als de opgaves van elkaar verschillen. Dat vraagt om een investering van tijd en durf om je wensen, maar ook je belangen en bezwaren te delen.

Contactpersoon voor meer informatie

Wil je meer weten over Leidsche Rijn en het Máximapark? Neem contact op met Rob Hendriks, senior beleidsadviseur Groene Schaalsprong van de gemeente Utrecht.

E-mail: rob.hendriks@utrecht.nl